¿Qué es el proceso de ejecución hipotecaria? ¿Cuánto tiempo se tarda? | Guías de inicio | Puerta SF

¿Qué es el proceso de ejecución hipotecaria? ¿Cuánto tiempo se tarda? | Guías de inicio | Puerta SF
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13 enero, 2021

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Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un propietario no cumple con los pagos de su hipoteca. El proceso generalmente comienza después del cuarto pago atrasado con la emisión de un Aviso de incumplimiento. La duración de todo el proceso de ejecución hipotecaria depende de la ley estatal y otros factores, incluido si se están llevando a cabo negociaciones entre el prestamista y el prestatario en un esfuerzo por detener la ejecución hipotecaria. En general, completar el proceso de ejecución hipotecaria puede llevar de 6 meses a más de un año.

Hipoteca vs. Escritura de Fideicomiso

La ley estatal determina el método mediante el cual se compran las viviendas. Como resultado, las casas se pueden comprar con una hipoteca o una escritura de fideicomiso. El prestamista se beneficiaría de una escritura de fideicomiso porque le permite ejercer un “poder de venta no judicial” (también conocido como “venta de fideicomisario”), eludiendo así los procedimientos judiciales. Por otro lado, tener una hipoteca requeriría que el prestamista obtenga un permiso judicial para ejecutar la ejecución hipotecaria del prestatario.

Notificación de incumplimiento

El Aviso de incumplimiento inicia el proceso oficial de ejecución hipotecaria. Este aviso se emite 30 días después del cuarto pago mensual atrasado. A partir de este momento, el prestatario tendrá de 2 a 3 meses, según la ley estatal, para restablecer el préstamo y detener el proceso de ejecución hipotecaria.

Ejecución hipotecaria judicial o no judicial

La principal diferencia entre un procedimiento de ejecución hipotecaria judicial y no judicial es que el primero implica una acción judicial. El prestamista tendría que presentar una demanda ante el tribunal y demostrar que ha tomado las medidas necesarias para remediar la situación y cobrar las deudas que aún adeuda. Este proceso podría demorar entre 2 y 3 meses después de que se haya emitido la Notificación de incumplimiento.

El proceso de ejecución hipotecaria no judicial también se conoce como una “ejecución hipotecaria por poder de venta”. Esta disposición permite al prestamista vender la propiedad para recuperar cualquier pérdida sin tener que obtener un permiso judicial. Como resultado, este proceso podría ser más rápido.

Negociaciones de prestamistas

Ciertas circunstancias podrían retrasar el proceso de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria es una marca negra importante en el historial crediticio de una persona, y un prestatario puede intentar evitar que esto suceda negociando planes de pago o realizando una venta corta.

Una venta corta le permite al prestatario negociar con el prestamista un estado de “pago completo” en su informe de crédito. El proceso podría tardar meses en completarse, ya que el prestatario primero tiene que listar la propiedad en el mercado durante al menos 2 meses, encontrar un comprador y luego hacer que el prestamista apruebe la oferta. Este proceso podría retrasarse significativamente, especialmente si el prestamista tiene una gran cantidad de retrasos.

Si no es posible realizar una venta corta, el prestatario podría intentar obtener una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Este proceso también podría llevar al menos 2 meses después de que se hayan realizado los esfuerzos para una venta corta. En este proceso, el prestatario entrega voluntariamente la propiedad al prestamista para evitar la ejecución hipotecaria.

Período de redención

El período de redención permite a los propietarios permanecer en su propiedad sin riesgo de desalojo después de que se haya completado la ejecución hipotecaria. Además, el período de redención también le da al propietario la oportunidad de volver a comprar la propiedad al “precio de redención”, que es el precio por el que se vendió la propiedad en la venta de ejecución hipotecaria. La cantidad de tiempo permitido depende de la ley estatal. Sin embargo, si la propiedad se compró mediante una escritura de fideicomiso, el propietario pierde esta disposición; sin embargo, en algunas ventas de escrituras de fideicomiso como en California, todavía es posible una ejecución hipotecaria judicial y, a través de esto, el período de redención aún existe.