FHA vs

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13 enero, 2021

Préstamos FHA frente a préstamos convencionales: descripción general

Los consumidores califican para varios tipos de hipotecas en función de sus perfiles financieros. Muchas hipotecas tienden a ser préstamos convencionales. Pero hay otros que están respaldados y asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Si bien ambos permiten a los consumidores financiar la compra de una vivienda, existen varias diferencias clave entre los dos.

Los préstamos de la FHA hacen que la propiedad de vivienda sea posible y más fácil para los prestatarios de ingresos bajos a moderados que de otra manera no podrían obtener financiamiento debido a una falta o un historial crediticio malo, o porque no tienen lo suficiente ahorrado. Aquellos que califican para un préstamo FHA requieren un pago inicial más bajo. Y los requisitos de crédito no son tan estrictos como otros préstamos hipotecarios; incluso aquellos con puntajes de crédito por debajo de 580 pueden obtener financiamiento. Estos préstamos no son otorgados por la propia FHA. En cambio, son adelantados por prestamistas aprobados por la FHA.

Las personas con crédito establecido y bajos niveles de deuda, por otro lado, generalmente califican para hipotecas convencionales. Estos préstamos son generalmente ofrecidos por prestamistas hipotecarios privados como bancos, cooperativas de crédito y otras empresas privadas. A diferencia de los préstamos de la FHA, estas hipotecas no están respaldadas ni garantizadas por el gobierno.

Conclusiones clave

  • Las personas con crédito establecido y bajos niveles de deuda generalmente califican para hipotecas convencionales.
  • Las personas con más deudas y una calificación crediticia modesta generalmente califican para hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda.
  • Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo más bajo y puntajes de crédito más bajos que los préstamos convencionales.
  • Los préstamos convencionales no están respaldados por una agencia gubernamental y son otorgados por prestamistas hipotecarios privados: bancos, cooperativas de crédito y otras instituciones financieras.

Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) están asegurados por el gobierno federal y son emitidos por prestamistas aprobados por la FHA, incluidos bancos, cooperativas de crédito y otras compañías crediticias. Los préstamos de la FHA están destinados a prestatarios con ahorros limitados o puntajes crediticios más bajos.

Los préstamos de la FHA se pueden utilizar para comprar o refinanciar casas unifamiliares, casas multifamiliares con hasta cuatro unidades, condominios y ciertas casas prefabricadas y móviles. También existen categorías específicas de préstamos de la FHA que se pueden utilizar para nuevas construcciones o para financiar la renovación de una vivienda existente.

Debido a que los préstamos de la FHA están asegurados por el gobierno federal, lo que significa que los prestamistas están protegidos en caso de que un prestatario no pague su hipoteca, estos prestamistas pueden ofrecer condiciones más favorables a los prestatarios que de otro modo no calificarían para un préstamo hipotecario, incluidas tasas de interés más bajas. Esto significa que también es más fácil calificar para un préstamo FHA que para un préstamo convencional.

Los estándares de calificación de los préstamos de la FHA hacen que la compra de una vivienda sea más accesible para un mayor número de personas. A partir de 2020, puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una vivienda con un préstamo de la FHA. Los solicitantes de hipotecas de la FHA con puntajes de crédito tan bajos como 580 pueden ser aprobados para un préstamo hipotecario, siempre que tengan suficiente para cubrir el requisito de pago inicial del 3.5%. Aquellos cuyos puntajes de crédito caen por debajo de 580 aún pueden calificar, pero generalmente deben pagar un mínimo del 10% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas requieren que los solicitantes de hipotecas de la FHA tengan puntajes de crédito entre 620 y 640 para su aprobación. Estos préstamos respaldados por el gobierno también pueden tener costos de cierre adicionales que no son requeridos por los préstamos convencionales.

Los pagos iniciales de los préstamos de la FHA pueden ser tan pequeños como el 3.5% dependiendo de su puntaje crediticio, mientras que las hipotecas convencionales requieren entre el 3% y el 20%.

Préstamos convencionales

Un préstamo convencional es un préstamo hipotecario que no está respaldado por una agencia gubernamental. Los préstamos convencionales son originados y administrados por prestamistas hipotecarios privados, como bancos, cooperativas de crédito y otras instituciones financieras. Los préstamos convencionales presentan el mayor riesgo para los prestamistas, ya que el gobierno federal no los asegura. Por esta razón, los prestamistas extienden las hipotecas convencionales a los solicitantes que tienen los perfiles financieros más sólidos. Los requisitos de pago inicial convencionales oscilan entre el 3% y el 20%, según el producto hipotecario.

Para calificar para un préstamo convencional, los consumidores generalmente tienen informes crediticios estelares sin imperfecciones significativas y puntajes crediticios de al menos 680. Las tasas de interés de préstamos convencionales varían según el monto del pago inicial, la elección del producto hipotecario del consumidor y condiciones de mercado. La mayoría de los préstamos convencionales tienen tasas de interés fijas, lo que significa que la tasa nunca cambia durante la vigencia del préstamo. Los prestatarios pueden refinanciar si las tasas cambian.

Los préstamos convencionales se pueden dividir en dos categorías: préstamos conformes y no conformes. Los préstamos convencionales conformes siguen los estándares de préstamos establecidos por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Vivienda (Freddie Mac).

Consideraciones Especiales

Seguro hipotecario

Es posible que los prestatarios deban pagar un seguro hipotecario, según los términos de la hipoteca y el monto del pago inicial. A diferencia de otros tipos de seguro, el seguro hipotecario protege al prestamista, no al titular de la póliza, si el prestatario deja de hacer pagos y no cumple con sus obligaciones financieras.

El seguro hipotecario está integrado en cada préstamo de la FHA. Las primas se pagan de dos formas diferentes. El primero es a través de un pago por adelantado, que puede incorporarse al préstamo y pagarse a lo largo de su vida. La segunda forma es mediante pagos mensuales. Los prestatarios que pueden depositar un 10% o más pagan estas primas durante 11 años. Cualquiera que haga un pago inicial de menos del 10% debe realizar estos pagos de prima durante la duración de su hipoteca.

La mayoría de los prestamistas prefieren emitir préstamos convencionales por no más del 80% del valor de mercado de una vivienda, el equivalente a hacer un pago inicial del 20%. El porcentaje del valor de la vivienda que está representado por el monto del préstamo se indica mediante la relación préstamo-valor (LTV). Por ejemplo, un prestatario que deposita el 15% ($ 45,000) en una casa de $ 300,000 requiere un préstamo de $ 255,000. Esto produciría una relación LTV del 85%. Los prestamistas requieren una relación LTV del 80% o menos como una forma de protegerse contra el riesgo de que el prestatario no pague la hipoteca. Es por eso que las personas con hipotecas convencionales que realizan un pago inicial inferior al 20%, pagan un seguro hipotecario, también llamado seguro hipotecario privado (PMI), hasta que su índice LTV alcanza el 80%.

El PMI puede costar entre el 0.3% y el 1.5% del monto de su préstamo anualmente. Al igual que otros tipos de seguro hipotecario, el prestatario paga el PMI y está destinado a proteger al prestamista de sufrir pérdidas financieras si se ve obligado a ejecutar la hipoteca de la propiedad. Los prestamistas pueden utilizar las ganancias del PMI para cubrir los costos asociados con la reventa de una casa que está en ejecución hipotecaria.

Otros préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos de la FHA no son el único tipo de préstamos respaldados por el gobierno. Hay otros dos tipos de programas de préstamos asegurados por agencias gubernamentales: préstamos VA y préstamos del USDA.